Cláusula de irretratabilidade no contrato de promessa de compra e venda.

O contrato de promessa de compra e venda é aquele no qual o promitente ou compromitente vendedor se obriga a vender para o promissário ou compromissário comprador o bem por preço ,condições e modos pactuados. No contrato em comento deverão ser observadas todos os termos definidos na lei 4.591/64 ( lei sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias) e as modificações trazidas pela lei  13.786/2018 ( disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano).

No entanto ,mesmo com todas mudanças e indicativos trazidos pelo ordenamento jurídico, ainda existem processos dos quais procuram-se a resolução para questões que poderiam ser evitadas, caso fossem considerados o mencionado em lei. Diante o exposto ,cabe ressaltar a grande importância do profissional especialista no ramo Imobiliário .

Uma das lides ocorrentes no judiciário é a revisão ou rescisão contratual com cláusulas de irretratabilidade .

Apesar do entendimento pacificado sobre o assunto, ainda existem muitos contratos do qual a parte ,promitente vendedora, não cumpre com o indicativo jurídico e acaba por impor cláusulas que visam reter valores totais ou mais de vinte cinco por cento sobre a transação imobiliária.

Em relação a parte compradora ,aquela que se apresenta como consumidora final ( Teoria finalista do CDC ) ,cabe ressaltar que ,neste caso ,deverá ser respeitado a aplicação do código de Defesa do Consumidor, art. 51 do CDC ( equilíbrio contratual sobre o prisma do principio da boa fé que deve ser observado na confecção dos contratos)

O fato compromissário concordar com as condições e cláusulas contratuais ,não lhe exclui o direito de impugnar os termos pactuados ,tendo em vista sua posição de vulnerabilidade contratual ,bem como a natureza do contrato de adesão.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que a parte compradora não poderá perder a totalidade do valor pago ,ainda que haja cláusula de irretratabilidade ,senão vejamos a súmula 543 do STJ:

" Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

Dito isso o entendimento é de que ,caso o comprador tenha dado causa ,a parte vendedora terá direito a reter um percentual como forma de indenização diante dos gastos e do tempo do qual o imóvel ficou a disposição do promitente comprador. 

No que tange a percentagem para retenção ,é justo que a parte vendedora seja indenizada pelos prejuízos suportados ,quando a culpa da rescisão for do promitente comprador . Observados as circunstancias de cada caso ( despesas administrativas com divulgação ,comercialização e publicidade). Os precedentes do Superior Tribunal de Justiça apontam o patamar entre dez e vinte cinco por cento. (AgRg no AREsp 807880 / DF AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL 2015/0279559-6 - Ministro RAUL ARAÚJO (1143) - T4 - QUARTA TURMA – J. 19/04/2016 - DJe 29/04/2016)

No mesmo sentido, a lei 13.786/18 estabelece percentuais de retenção pré-definidos em casos de rescisão imotivada ,levando em consideração o valor ,ou seja ,o percentual do valor recebido pelo promitente comprador e a forma e prazo de pagamento. Vejamos :

Art. 67-A da lei 13.786/18

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

Em relação ao percentual mencionado ,temos casos análogos:  0020306-91.2015.8.19.0023 – APELAÇÃO, 1ª Ementa, Des(a). JDS MARIA AGLAE TEDESCO VILARDO - Julgamento: 29/01/2020 - VIGÉSIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL)

Ainda em relação ao percentual ,a lei 13.786/18 § 6º estabelece que a devolução do valor para o promitente comprador deverá ser realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta )dias ,contado da data do desfazimento do contrato, ressalvado o artigo 67 -A da lei 13.786/18 e a lei 10.931/2004. Sendo assim será considerada abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada.

Pelo presente texto foi possível perceber que as lides judiciais poderão ser evitadas com a observação do equilíbrio contratual pautado no principio da boa fé, na aplicação do código de Defesa do Consumidor , no caso de consumidor final e a observância das normas contratuais da lei 13.786/18 e a jurisprudência sobre o tema.